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GCM 2-2017

GERMAN COUNCIL . EXPERTENNEWS Aus der Branche für die Branche KEIN StEIN BLEIBt AUF DEM ANDErEN Neuerungen für Bauprojekte der Shopping-Center- und Handelsimmobilien-Industrie Zum 1.1.2018 tritt die reform des Bauver- tragsrechts in Krat. Das Bürgerliche Gesetz- buch (BGB) wird damit erstmals um Spezial- vorschriten unter anderem zum Bauvertrag und zum Architekten- und Ingenieurvertrag ergänzt. Die Baupraxis, die regelmäßig Bau- leistungen in Autrag gibt oder ausführt, wird ihre Bauverträge entsprechend anpas- sen müssen. Auch für Bauprojekte der Shop- ping-Center- und Handelsimmobilien-In- dustrie gibt es damit Neuerungen. Die �nderungen auf einen Blick Das private Baurecht ist bisher im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt, dort insbesondere im so- genannten Werkvertragsrecht. Dies war den komplexen, auf eine längere Erfüllungszeit an- gelegten Bauverträgen schon lange nicht mehr gewachsen. Die Baupraxis hat deshalb seit je- her zum Beispiel die sogenannte Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B (VOB/B) ganz oder teilweise in Bauverträge ein- bezogen. Durch das Reformgesetz werden zum Teil bestehende Regelungen des Werkvertrags- rechts in Details geändert. Beispielsweise wird die Berechnung von Abschlagsforderungen auf eine neue auftragsnehmerfreundlichere Be- rechnungsgrundlage gestellt. Künftig ist für den Fall der Verweigerung der Abnahme vorge- sehen, dass der Unternehmer vom Auftragge- ber eine gemeinsame Zustandsfeststellung ver- langen kann. Darüber hinaus soll den Besonderheiten des Ar- chitekten- und Ingenieurvertrages erstmals durch spezielle Regelungen für solche Verträge Rechnung getragen werden. Herzstück der Reform sind aber neue Vorschrif- ten für den Bauvertrag (und für den Verbrau- cherbauvertrag), die erstmals in das Werkver- tragsrecht des BGB aufgenommen werden. Ins- besondere werden Regelungen für die regel- mäßig vorkommenden zusätzlichen oder geän-  GCM 2 / 2017 derten Leistungen, sogenannte Nachträge, aufgenommen, nämlich ein einseitiges Anord- nungsrecht des Bestellers und ein Nachtragsver- gütungsanspruch des Auftragnehmers. Zudem soll den Parteien erleichtert werden, ihre An- sprüche bei Nachtragsstreitigkeiten im einstwei- ligen Rechtsschutz, d.h. während des noch lau- fenden Bauvorhabens in Eilverfahren vor Ge- richt, zu verfolgen. Die Neuregelungen sollen nach Auffassung des Gesetzgebers insbesondere Nachtragsstreitig- keiten eindämmen und die Liquidität der Bau- unternehmen sichern. claim management Das einseitige Anordnungsrecht des Auftrag- gebers ist bisher aus der VOB/B bekannt. Der Auftraggeber kann nun auch nach BGB Ände- rungen des vereinbarten Werkerfolgs anord- nen (»Klinker statt Sichtbeton«), oder zusätzli- che Leistungen fordern, die zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs notwendig sind (typisches Beispiel ist hier die »vergessene Ab- dichtung«). Dr. Daniel Schweiger, CMS (Deutschland) Schwierigkeiten werden sich daraus ergeben, dass der Auftraggeber – nachdem er dem Auf- tragnehmer sein sogenanntes Änderungsbe- gehren mitgeteilt hat – eine Frist von 30 Tagen abwarten muss, bevor er eine Anordnung aus- sprechen kann. In dieser Zeit muss der Auftrag- nehmer ein Nachtragsangebot erstellen, und die Parteien müssen sich um Einvernehmen be- mühen, das heißt zum Grund und Höhe des Nachtrags verhandeln. Ob dies bei komplexeren Nachträgen in diesem Zeitrahmen gelingt, ist fraglich. Neu ist auch, dass das Gesetz den Auf- traggeber unter Umständen verpflichtet, zu- nächst auf eigene Kosten eine Planung für die Nachtragsleistung zu erstellen. Ob es in der Zwi- schenzeit zum »Baustillstand« kommt und wer die Kosten dafür trägt, ist unklar. Guter preis bleibt guter preis? Das Gesetz bricht auch mit dem hergebrachten Grundsatz, wonach die Nachtragsvergütung aus seiner sogenannten Urkalkulation zu entwickeln ist, der Auftragnehmer also zunächst die ur- sprünglich kalkulierten Preise fortschreiben muss. Der Unternehmer hat nach dem neuen Recht dagegen das Wahlrecht, ob er einen Nach- trag nach der Urkalkulation abrechnen will oder – wenn dies für ihn günstiger ist – nach den tat- sächlichen Ist-Kosten (zum Beispiel die Nachun- ternehmerrechnung für die zusätzliche Leistung an den Bauherrn durchreicht). Kritisiert wird teil- weise, dass dies dem Auftragnehmer die Tür zur Spekulation eröffne. Die 80-prozent-regelung Können sich die Parteien über die Höhe der Nachtragsvergütung nicht einigen, kann der Auftragnehmer künftig 80 Prozent seines Nach- tragsangebots pauschal in seine nächste Ab- schlagsrechnung einstellen und hat – bei Be- streiten des Auftraggebers – das Recht, die Ar- beit einzustellen. Das Gesetz vermutet, dass dem Auftragnehmer diese Nachtragsvergütung zusteht. Hält der Auftraggeber den Ansatz für

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