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GCM 2-2017

GERMAN COUNCIL . RECHT UND GESETZ men Überraschungen nach Abwicklung des Kaufvertrages vorbeugen und vermeidet lang- wierige rechtliche Auseinandersetzungen mit einem möglicherweise dann nicht mehr leis- tungsfähigen Verkäufer. Umgekehrt verhindert der Verkäufer, dass eine Transaktion an unvor- hergesehenen Risiken scheitert. Ein Gastbeitrag von Dr. Johannes Grooterhorst, Grooterhorst & Partner Rechts anwälte & ­ Beiratsmitglied Dr. Johannes Grooterhorst ist Mitglied im GCSC­ Expertenkommitee »Politische Arbeit«. Mein Wunsch an die Branche: Menschlich- keit trotz renditeoptimierung, Fairness und Transparenz, e-Commerce als Herausforde- rung verstehen. MARIO ZANOLLI Geschäftsführer bei der VÖLKEL COMPANY mer erforderlich, wenn ausreichende, gesicher- te Erkenntnisse über das zu erwerbende Objekt nicht vorliegen oder die vorhandenen Informa- tionen Unklarheiten aufweisen. Auch für den Verkäufer kann es sich empfeh- len, vor dem Verkaufsprozess eine sogenann- te Vendor-Due Diligence durchführen zu las- sen. Eine solche ermöglicht es dem Verkäufer, mögliche Deal Breaker zu identifizieren und rechtzeitig an Lösungsstrategien zu arbeiten. Dadurch wird der Verkaufsprozess beschleu- nigt, da zu erwarten ist, dass der Käufer im Rahmen seiner Due Diligence etwaige techni- sche oder rechtliche Defizite des Kaufobjektes auffindet. Der Verfasser kann aus eigener Er- fahrung berichten, dass bei der Käufer-Due Di- ligence auftretende offensichtliche Mängel sehr schnell Misstrauen beim Käufer begrün- den, da er davon ausgehen muss, dass der Verkäufer ihm wesentliche Wert bestimmende Umstände der Immobilie bewusst vorenthal- ten will. Dadurch gerät die Transaktion bereits in einem frühen Stadium in Gefahr. Naturge- mäß hat die Durchführung einer Verkäufer- Due Diligence zur Folge, dass der Verkäufer dann etwaige Defizite des Kaufgegenstandes kennt und verpflichtet ist, diese dem Käufer offenzulegen, um nicht dem Vorwurf ausge- setzt zu werden, er habe einen Mangel arglis- tig verschwiegen. Arglist des Verkäufers durchbricht jeden Ausschluss oder die Be- schränkung der Gewährleistung (§ 444 BGB). Die beste Vorsorge gegen den Arglisteinwand besteht darin, einen klar strukturierten Daten- raum einzurichten, in dem auch die Unterlagen abgebildet sind, die möglicherweise einen Mangel der Kaufsache begründen. Sofern der Verkäufer solche Umstände klar und transpa- rent in den Datenraum einstellt, darf er in der Regel erwarten, dass der Käufer diese Unterla- gen als Grundlage für seine Kaufentscheidung durchgesehen hat und damit seinerseits Kennt- nis aller wertbildenden Faktoren erlangt hat. Auch einer Anforderungsliste des Käufers (Due Diligence Request List) indiziert, welche Um- stände für den Käufer kaufentscheidend sein werden. Verträge und Rechtsverhältnisse, etwa Versiche- rungsverträge, Center-Management-Verträge etc. Ein »Klassiker« der Fragestellungen, die in einer Immobilien-Due Diligence auftauchen, ist eine unklare Baugenehmigungssituation. In diesen Fällen sind entweder die Baugenehmigungsun- terlagen unvollständig (es fehlen insbesondere die genehmigten Bauvorlagen) oder sie bilden den zum Zeitpunkt der Transaktion vorhande- nen Bestand bzw. die vorhandenen Nutzungen nicht ab. Häufig führt auch eine Einsichtnahme in die Behördenakten nicht weiter, weil die Ak- ten auch dort nicht vollständig sind. Nach der Rechtsprechung trägt in diesen Fällen der Bau- herr die Beweislast dafür, dass der vorhandene Bestand seiner Immobilie bzw. die ausgeübte Nutzung genehmigt ist. Um in solchen Fällen Transaktionssicherheit zu erlangen, wird es er- forderlich sein, dass sich der Verkäufer sehr rasch um eine Nachgenehmigung des Bestan- des bemüht. Dies ist natürlich nur dann mög- lich, wenn sich zwischenzeitlich das Planungs- recht nicht geändert hat. Wenn dies der Fall ist, wird eine Genehmigung des Bestandes nur nach Durchführung eines Bauleitplanverfah- rens möglich sein. In diesen Situationen, die typischerweise in ei- ner Due Diligence zum Vorschein kommen, stellt sich dann die Frage, ob das Objekt gleich- wohl verkäuflich ist. Häufig ist ein Käufer, der eine Value Add-Strategie verfolgt, bereit, ein solches Objekt anzukaufen, wenn er der Über- zeugung ist, selber in der Lage zu sein, mit ei- nem gewissen Zeitvorlauf die planungsrechtli- chen Defizite zu beseitigen. Ansonsten wird der Verkäufer darauf verwiesen sein, selber die pla- nungsrechtlichen »Hausaufgaben« zu erledi- gen. Dies ist nur eines von vielen Beispielen von Rechtsfragen, die im Rahmen einer Due Dili- gence zutage treten. Gerade der vorgenannte Beispielsfall dokumentiert, dass insbesondere auch der Verkäufer ein Interesse daran haben muss, den Verkaufsprozess durch eine Verkäu- fer-Due Diligence sorgfältig vorzubereiten, da- mit solche Fragestellungen nicht erst durch eine Käufer-Due Diligence zum Diskussions- punkt werden. Die rechtliche Due Diligence in der Immobilien- branche umfasst insbesondere die Themenbe- reiche der Eigentumsverhältnisse (Grundbuch), das öffentliche Baurecht sowie die erteilten Baugenehmigungen für das Kaufobjekt, die Mietverträge als den Werttreiber der Gewer- beimmobilie, die Analyse sonstiger öffentlich- rechtlicher Vorschriften (Denkmalschutz, Im- missionsschutz, Störfallrecht) sowie sonstige Aus den vorstehenden Gründen ist eine Due Di- ligence zum festen Bestandteil fast jeder Immo- bilientransaktion geworden. Sie ist im Interesse beider Parteien, damit diese in besserer Kennt- nis des Kaufgegenstands die vorhandenen Risi- ken im Vertrag interessengerecht abbilden und dem Risikoprofil möglicherweise auch bei der Kaufpreisgestaltung Rechnung tragen können. Insbesondere der Käufer kann damit unliebsa- Mein Wunsch an die Branche: Mehr Mut und Kreativität für den stationären Handel und nicht immer diese Panik vor Online. DR. ANDREAS MARTIN Geschäftsführender Gesellschafter der CONCEPTA Projektentwicklung GmbH GCM 2 / 2017 

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